Sur la Côte d’Azur, beaucoup de dirigeants ont placé une partie de leur patrimoine dans la pierre. Un appartement loué apporte un revenu régulier, demande peu de temps et se gère presque comme un actif de l’entreprise. Jusqu’au jour où le loyer ne tombe plus. Le réflexe est alors de traiter l’impayé comme une créance client : une relance, puis une autre, puis un appel, en laissant passer les semaines. C’est précisément ce qu’il faut éviter, car en matière de bail le temps perdu au début ne se rattrape jamais à la fin.
Prenons le cas d’un dirigeant de PME niçois, propriétaire d’un deux-pièces loué 980 euros par mois près du port. Le 5 octobre, le loyer n’est pas arrivé. Le 15, toujours rien, et le locataire ne répond plus aux messages. Que faire durant ce premier mois ?
Une relance écrite, puis une mise en demeure courte
La première semaine, une relance écrite suffit. Elle doit rester factuelle : le montant dû, la date d’échéance, une demande de régularisation. Un simple courriel peut convenir, à condition d’en garder la trace. Le locataire traverse peut-être une difficulté passagère, et un échange posé règle souvent la situation.
Sans réponse, la mise en demeure prend le relais. Le code civil prévoit qu’elle se fait par une sommation ou par un acte portant interpellation suffisante (article 1344). Une lettre recommandée claire, qui réclame la somme et fixe un délai court, remplit cette fonction. Elle a un effet utile : elle fait courir l’intérêt au taux légal sur la somme due, sans que le propriétaire ait à prouver un préjudice (article 1344-1).
En revanche, la mise en demeure ne déclenche aucun délai de procédure. C’est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Une lettre recommandée, aussi ferme soit-elle, ne rapproche en rien la fin du dossier.
Le commandement de payer, seul vrai point de départ
Seul le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, ouvre le délai de six semaines au terme duquel la clause de résiliation du bail peut produire effet (loi du 6 juillet 1989, article 24). Cet acte contient des mentions obligatoires, à peine de nullité, notamment le décompte de la dette et l’indication que le locataire peut saisir le fonds de solidarité pour le logement. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard.
Notre dirigeant niçois a choisi de ne pas attendre un deuxième loyer impayé. Début novembre, il a confié le dossier au cabinet Mon Avocat Bailleur, qui intervient à Nice, pour faire délivrer le commandement et préparer la suite. Il a prévenu la caution par écrit le jour même.
Pourquoi chaque mois d’attente coûte un mois à la fin
La suite de la procédure obéit à des délais que personne ne peut raccourcir. Après le jugement, l’expulsion ne peut être poursuivie qu’après un commandement de quitter les lieux (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1), en principe deux mois plus tard (article L. 412-1). Elle ne peut jamais avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6). Le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant.
Un commandement délivré en novembre plutôt qu’en février, c’est donc trois mois gagnés sur l’ensemble du dossier. Et selon le calendrier, un départ qui aurait pu intervenir avant l’hiver peut se trouver repoussé au printemps suivant. À l’approche de la trêve, chaque semaine compte davantage.
Ce qu’il ne faut jamais faire
La tentation existe parfois de reprendre les choses en main : changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité. C’est un délit, puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (code pénal, article 226-4-2). Quelle que soit la dette, seule une décision de justice permet de récupérer le logement.
Il n’y a pas non plus d’urgence à tout réclamer d’un coup : les actions nées du bail se prescrivent par trois ans (loi de 1989, article 7-1). Le risque n’est pas de perdre sa créance mais de perdre du temps.
Les bons réflexes du premier mois
Le premier mois se résume en quelques gestes simples. Une relance écrite dans la semaine qui suit l’échéance. Une mise en demeure brève si rien ne bouge. Puis un commandement de payer sans attendre le loyer suivant. En parallèle, un décompte tenu mois par mois, la caution prévenue rapidement, et toutes les traces écrites conservées : courriels, courriers, avis de réception.
Rien de tout cela n’empêche de chercher un accord avec le locataire. Un échéancier reste souvent la meilleure issue pour les deux parties. Mais un accord se négocie mieux quand la procédure est lancée que lorsqu’on a laissé filer trois mois de loyers.
